信義讲座2022

一SINYI LECTURE一

“信義讲座”由北京大学高等人文研究院信義文化研究中心主办，讲座围绕商业社会背景下儒家传统的现代转化这一主题进行展开。

主题对话：“安得广厦千万间千万间”

在主题对话环节，主持人姚新中教授根据邓教授的报告点出关于房地产经济的三个问题：1. 房地产是中国经济发展的重要驱动之一，此驱动力减速会对中国经济带来怎样的影响？2. 住房问题实际上可能会带来价值观方面的问题。中国人将房子当成不动产，即可理解为所谓“恒产”。《孟子》有云：“有恒产者，必有恒心”。如果房产不再有持续稳定的增长，房地产行业的动荡会对“恒心”，也就是在伦理道德和文化方面造成怎样的影响？3. 有的人有多处房产，有的人却连一处住房都负担不起。人与人之间因住房资产差异而凸显的社会不公会怎样影响人的心理？通过在可持续发展这样一个大框架里思考住房市场，能否将其对社会文化的影响引导向积极的一面？

（主持人：姚新中教授）

华生教授：中国住房问题的特殊性在什么地方？

自工业革命以来，住房问题即使在发达国家也一直是普遍的难题。然而，中国作为发展中国家，在人均收入不那么高的时候，房价就已高居不下。华生教授曾在其著作《城市化转型与土地陷阱》[4]中细致地讨论了中国住房问题的特殊性，本次对谈中他深入简出地将其浓缩为高速城市化、房产分布不均、户口制度、以及贫富差距四个大点。

1 高速城市化

城市化的过程，实际上是土地价值的重新分配。西方国家的城市化经历了几百年的漫长发展，欧洲、美洲、澳洲等地的城市化还经历了大规模殖民移民的过程。而中国的城市化，相当于是用几十年走过了其他国家几百年的进程。

中国城市化的特点在于城市土地的价值暴增。从城市化的历史大背景来看，过去，城市土地价值不是很高，因为城市人口很少。当时，吃饭是首要大事，因此农村的土地是很珍贵的。中国人花了几千年解决吃饭问题，直到改革开放的80年代中后期才真正逐步解决了这个问题。此后，大量人口从农村向城市，尤其是少数大城市集聚。改革开放时，城市人口占18%-20%，如今城市人口已占总人口的50%至60%。考虑到14亿的人口基数，城市人口增长量是相当惊人的。即使这些年来城市面积扩大了一些，城市面积扩张的速度赶不上人口流入的速度，地小人少，土地增值是必然。

不仅如此，城市土地价值增长与国家基础建设成就紧密相关。中国政府是一个中央集权的体制，政府可以集中力量办大事，所以我国尤其是大中城市的建设，相比于西方发达国家历经几百年的建设成果毫不逊色。从发达的海陆空交通网络，到广场、公园、医院等，城市土地配套上这些优良的基础建设成果，土地价值飙升亦是必然。

用于基础建设的巨额资金则来自中国过去成功施行了几十年的“土地财政”，即依赖于土地不断升值，然后用卖土地所得资金进行基础建设，基础建设又如前文所述进一步推高了土地价格，也就相对应地推高了房价。因此，中国的大中城市，尤其是一线城市的房价在一次次推升中越涨越高。

2  房产分布不均

只有部分人在城市化进程中受益，其中最主要的是城市的原居民，尤其是体制内的工作人员，因为当时在体制内几乎人人都能分到一套房子。城市化过程中老房拆迁，这些原住民得到巨额补偿，甚至是好几套新房。如之前邓教授分析的社会公正与不平等问题，在中国财富不平等的一个主要原因就是房地产分布不均。15到20年前在北京稍微努努力买套房如今都是千万富翁；但如果一念之差没有购房，如今虽说不是一贫如洗，但生活水平与坐等房价升值的房屋主已是天壤之别了。而农民虽然有房子，甚至面积更大，但不值钱，因为几乎所有基础设施都优先投放在大城市，甚至有人说城市里的每平米都是用厚厚的人民币堆起来的。此外，城市化进程中收入增加的各界精英又进行住房投资，拥有十几套房的人也不在少数，这又进一步推动房价上涨。如此，城市化进程中收益的有房者房产越来越多，无房者却因房价只升不降而越来越买不起房。

过去几十年，我国房价持续攀升，但其实是有好几次呈现过要下跌的趋势的，最后都被政府调控挽回了。这种现象背后是政府的两难处境——既想控制房价，又怕房价下跌后土地财政、城市建设、政府开支乃至整个经济发展都出现问题。

所以过去的经验里，越激进的开发商发展得越快——每次住房市场濒临崩溃，政府一出手救援，他们就又积累一大笔财富，成为最大的富豪。然而，如今的情况和过去不同，因为中央政府已经意识到再这样下去住房市场将在高位崩盘。假设不阻止高位崩盘，到时候国民经济损失就不可估量了。但之前还在半山腰的时候，每一个阶段下决心控制房价都是很艰难的。即使现在政法下定决心要阻止高位崩盘，恒大之类的大地产商深陷债务危机的时候政府还是会在一定程度上伸以援手，不能任由这些地产公司都垮掉，因为它带来的是连锁性反应。

3  户口管制

户口管制意味着几亿农民工和他们的家属完全没有分享城市化红利，这种现象几乎只出现在中国，现代城市的问题也因此生发。城市居民的生活离不开快递员、外卖员、建造工人等，但他们没有土地（问题不在于没有房，而在于买不起地，因为现在工业化建房价格并不高）。随着城市建设标准提高，他们不断地从二环搬到三环、四环、五环，现在搬到六环外。城市要容纳这一部分人，就必须由现在的得意者割让自己的利益。举个例子，假如为他们提供廉租房，则政府在郊区征收的土地价格就不能高，否则他们住不起。此外，中国还有一个特殊的国情，没有房子的农民工提供的廉价劳动力支撑了我国四十年改革开放的红利，但是他们的后代已经越来越不会如老一代那样接受如此低的生活标准在城市打工。

4  贫富分化

市场经济发展无可避免的几国就是贫富分化。而且市场经济的税收设置原本就是有利于资本不利于劳动的——劳动的个人所得税边际税率现在是45%，资本的税率则是20%，土地也属于资本性收入的一部分。

中国的贫富差距与增长逻辑有关。比如现在很多老板拿一块钱的工资，为什么他拿一块钱工资不会穷？因为一个老板如果在公司拿高工资需要交45%的个人所得税，但那公司分红就只需要交20%即可。所以，贫富差距扩大与税收设置有关，但税收却并难以轻易调控。

首先，税收与全球资本市场有关，如果中国设置高税收，将面临资本流失。其次，中国经济的活力基本来源于民营经济。诸如民营经济“退场论”之类的信息原本就已闹得人心惶惶，民营经济不一定撑得住高税收的冲击。

此外，就房产税而言，世界上其他国家都有房产税，但中国没有。虽然中央经济工作会议报告里多次声称要开征房产税，但依然总是因为金融危机、新冠疫情等各种各样的原因停摆。政府始终深陷两难局面投鼠忌器，害怕房产税成为最后一根稻草把房地产市场给压垮了。大多数购房者抱持的逻辑在于“过去几十年房价都是上涨的，还没有看见下跌的可能；即使下跌也应该是短暂的，而上升是长期的”。不仅如此，没有房产税意味着就算占是几套房子也不需要交税（这在西方几乎是不可能的，甚至需要卖一套房子来交房产税）。因此，住房投资仍然深受中国老百姓青睐。

总而言之，各个阶层都有其两难处境，住房市场问题相当复杂，种种因素导致了房地产市场的多重扭曲。（更多相关内容请参考华生教授著作《城市化转型与土地陷阱》、《土地制度改革焦点难点辨析》）

樊和平教授：房产市场需要在市场、政府与伦理之间找平衡

总体而言，樊教授认为探究住房问题时，仅仅考量经济与政策因素并不足够，伦理也是很重要的一部分。樊教授介绍道，经济行为有三种因素影响：市场、政府和伦理。市场提供了供需曲线、政府是一种杠杆调剂，而伦理在这个过程当中起到什么作用？樊和平教授认为中国房地产市场在市场曲线、政府干预的曲线和伦理曲线这三大曲线当中寻找一个平衡点。整个中国房地产的发展趋势以及发展轨迹，可能是这三大曲线的一个合力或者是均衡值。
樊教授认为，邓教授演讲中更多的是从英文“house”的概念出发在进行讨论。但在中国，房的概念更为丰满，可看作三个英文单词“house”、“home”和“family”的总和。“房”一开始不是一个经济学概念，起源上和国防的“防”是通假字具有抵御灾害和外人入侵的意味；“房”也可作为血缘单位，如“一房、二房、三房”；“房”还意指传宗接代的生命力，如结婚叫“圆房”。因此，“房”在中国有超出经济学范畴的、更为深远的人文伦理意义。
樊教授用马斯洛的需求层次理论分析“房”如何满足老百姓的需求：最底端是居住；第二个层次是投资；第三层次是安家；而最为顶尖的需求是通过代际传承来追求永恒和不朽。每一套房都是一个家族的记忆库、一块子女对于父母的感恩碑，甚至是一个具有宗教意义的礼拜堂。
从伦理学的角度出发，樊教授认为中国住房市场发展的前景不会完全契合经济学模型。他认为影响中国房地产的因素主要有两个，一个是城市化，另一个则是新家庭主义，即独生子女也会倾向于与父母分开住。过去是父母在哪里，家在哪里；现在父母们为了维持这几个家，往往是让家跟着孩子走，在孩子所在的城市再安一个家。这种新的家庭模式改变了国民购房模式，现今老百姓的需要父母有一套房、子女各有一套、而儿媳、女婿也各有一套。樊教授团队在济南调查中发现，中国空置房比例大概在40%左右。

稍后，华生教授对此作出回应，认为政府需要做出实际行动医治过度的房产需求。在他看来，住房市场中最具伦理学意义的问题是：为什么可以允许少数有钱人拥有那么多房子？

最后，姚新中教授代表研究院向邓永恒教授、华生教授与樊和平教授致谢，感谢他们提出了一些值得我们所有人思考的重要问题。

（撰稿：叶青青）

相关阅读

[1] Wu, Jing, Joseph Gyourko, Yongheng Deng. "Evaluating the Risk of Chinese Housing Markets: What We Know and What We Need to Know," China Economic Review, 2016, 39: 91-114. 

[2]Wu, Jing, Yongheng Deng, Jun Huang, Randall Morck, and Bernard Yeung, (2014). "Incentives and Outcomes: China’s Environmental Policy," Capitalism and Society, 9 (1), Article 2.

[3] 邓永恒，魏向东，《解决两地楼市泡沫的政策建议》，发表于《紫荆论坛》2017年11-12月号. 

[4] 华生. 城市化转型与土地陷阱[M]. 东方出版社, 2013.

[5] 《被粉饰的诅咒——NUS邓永恒教授多维透析中国房市沉与浮》，作者：金颖琦。收录于《重构：经济新格局与新思维》，海闻主编，任颋、本力副主编，北京大学出版社2017年6月出版。